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収益物件とは、簡単に説明すると毎月一定の賃金収入のある不動産、及び一棟売りのアパートや賃貸マンション、テナントビル等のことを称し、投資した不動産の家賃収入から収益を得る目的で購入する物件を指します。
2002年4月からは、例えいくら預金していてもその金融機関が破綻した場合には1000万円までしか払い戻されないというペイオフが解禁されました。そうした中で、高利回りの収益物件が今注目されています。収益物件の運営とは、長い目で見ても安定した家賃収入を得るための資金運用なのです。
収益物件(収益不動産)にはどのような物件が最適か
収益物件は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけですので、初期段階で建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がありません。
実際に新築物件と中古物件、どちらが収益物件として良いかを比較してみましょう。
新築物件の場合
物件の購入価格が高額で、ある程度の建設日数が必要です。
建設中は家賃収入が見込めません。
また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、2回目以降に入る人にとっては家賃が高いことはあまり意味がありません。そうなると家賃設定も安くせざるおえなくなってくるでしょう。それにより利益も減少します。
中古物件の場合
物件の購入価格が安く、すぐに賃貸できるのでその時点から家賃収入があるという利点があります。ただし、場合によってはリフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入したほうが良いと思います。また、通常であれば築10年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うほうがよいでしょう。
上記のように新築物件と中古物件を比較してみても分かるように、新築を購入するだけの特段な価値と運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入するほうが無難かもしれません。
収益物件(収益不動産)を選ぶポイント
益物件を選ぶポイント１：立地条件から選ぶ
収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず自分の目での確認が必要です。入居者のニーズがそこにあるのか、またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣になります。
ここで挙げる収益物件にとって良い立地というのは、ＪR・地下鉄・電車等の駅から10分圏内にあるかどうか、または大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所を指します。
まずは、ご自分の足で近くの立地をよく観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃貸料なのか、不動産巡りをするのも良いかもしれません。
収益物件を選ぶポイント２：将来性を考慮する
購入収益物件近くの、事業予定地、または大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。
もしかすると将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。
また、近所に地下鉄ができる予定や敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく吟味しましょう。
収益物件を選ぶポイント３：収益性を考える
収益物件を購入する上で最も大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保できるかどうかです。
例えば、広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく木造でよいなどというように、ものの考え方をまったく変えてみることもひとつの手でしょう。
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